¿Sabes qué hacer en caso de heredar una vivienda?
Tienes una herencia y quieres vender la propiedad, cuenta con profesionales
En Tucasacórdoba, te ayudamos con la gestión de tu herencia en caso que quieras vender la propiedad heredada. Ponemos a nuestros equipos de asesoría inmobiliaria a tu disposición, para calcular contigo cada coste, pago de impuesto, plusvalías, y mediar para que la herencia no suponga un conflicto familiar.
A continuación te resumimos algunos de las principales gestiones y trámites a los que se enfrentan los propietarios herederos, a la hora de vender un inmueble:
Principales TRÁMITES
1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones: En Andalucía, se ha implementado una bonificación del 99% sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones para los herederos en línea directa (hijos, cónyuge o ascendientes) siempre que la herencia no supere el millón de euros. Esto hace que solo el 1% de las herencias quede realmente gravado, facilitando el proceso para la mayoría de los casos. Sin embargo, si la herencia incluye bienes de alto valor o si los herederos no están en línea directa, puede haber costes significativos .
2. Trámites burocráticos: Los herederos deben tramitar la aceptación de herencia y liquidar los impuestos correspondientes antes de poder vender la propiedad. Además, es necesario inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad, lo que puede suponer más tiempo y costes si la documentación no está en regla .
3. Acuerdos entre herederos: Si la propiedad es heredada por varios beneficiarios, pueden surgir desavenencias sobre el destino de la vivienda. Si uno de los herederos no está de acuerdo con la venta, se puede requerir una división judicial de la herencia, lo que complica aún más el proceso.
4. Valoración y precio: La valoración de la propiedad es otro reto común. Los herederos pueden no coincidir en el precio de venta o no tener un acuerdo sobre cuánto esperar para vender, lo que puede retrasar la operación.
5. Documentación incompleta o incorrecta: Algunas propiedades pueden no tener la documentación al día, como la escritura pública, lo que impide la venta hasta que se regularice la situación .
SOLUCIONES
• Asesoría legal: Contar con el apoyo de abogados especializados en herencias facilita el cumplimiento de todos los trámites legales y fiscales, asesorando en la mediación familiar entre las partes.
• Venta de la parte indivisa: En algunos casos, cuando no hay acuerdo entre los herederos, es posible vender tu parte a un tercero. La extinción de condominio es una de las opciones para facilitar este paso.
• Financiación de impuestos: Si los herederos no pueden hacer frente a los impuestos de sucesiones, en algunas regiones es posible solicitar financiación o fraccionar el pago.
Beneficios fiscales en Andalucía
Uno de los mayores alivios para los herederos en Andalucía es la exención casi total del impuesto para aquellos en los grupos de parentesco más cercanos (Grupo I y II). Esto se ha convertido en un incentivo para que las propiedades no sean repudiadas debido a la carga fiscal, y solo un pequeño porcentaje de herencias se ve afectado por el pago del impuesto .
Te asesoramos en la documentación previa para tramitar la herencia: antes de la adjudicación de herencia
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Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es otro factor importante a tener en cuenta en la venta de una propiedad heredada. Este impuesto, conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento del valor del suelo durante el tiempo que el fallecido fue propietario.
Claves del Impuesto de Plusvalía en Córdoba y Andalucía
1. Qué es la Plusvalía: Este impuesto municipal grava el aumento de valor del terreno desde la adquisición hasta su transmisión (en este caso, por herencia). No se aplica sobre el valor total de la propiedad, sino solo sobre el suelo urbano. El impuesto es pagado por el heredero que vende la propiedad.
2. Cómo se calcula: El cálculo se realiza sobre el valor catastral del terreno y el número de años que han pasado desde la última transmisión. El porcentaje varía según el municipio, y Córdoba tiene unas tarifas que dependen del tiempo transcurrido. En muchos casos, la plusvalía puede ser significativa, especialmente en propiedades urbanas que han ganado valor.
3. Reducciones en casos de herencia: En algunos municipios, como Córdoba, puede haber bonificaciones para herederos directos (hijos, cónyuges), aunque no siempre son automáticas y es necesario solicitarlas. Es recomendable revisar las ordenanzas locales para saber si existen exenciones o reducciones específicas .
4. Novedades legislativas: Desde 2021, el Tribunal Constitucional anuló parcialmente el método de cálculo de la plusvalía si no ha habido un verdadero incremento de valor del terreno, o si el impuesto es superior a la ganancia obtenida. Esto significa que los herederos pueden recurrir si creen que el cálculo no es justo, lo que ha reducido algunos casos de cargas fiscales excesivas .
Recomendación
A la hora de vender una propiedad heredada en Córdoba, es fundamental solicitar una estimación del Impuesto de Plusvalía Municipal y verificar si se puede aplicar una bonificación o exención. En algunos casos, puede ser necesario negociar con el ayuntamiento o recurrir si el valor calculado parece injusto.
Para evitar problemas y sorpresas, es ideal contar con un asesor fiscal que conozca bien las normativas locales y las opciones de bonificación
Plusvalía FISCAL
La plusvalía fiscal, conocida también como ganancia patrimonial o incremento patrimonial, se refiere a la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta de un bien, y en el caso de herencias inmobiliarias, aplica cuando los herederos venden la propiedad. Este concepto se encuentra regulado en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y afecta directamente a la tributación que deben asumir los herederos al vender el inmueble.
Claves de la Plusvalía Fiscal en una Venta Heredada
1. Ganancia patrimonial en el IRPF: Cuando un heredero vende una propiedad, debe tributar por la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el valor que tenía el inmueble en el momento de la herencia, declarado en el Impuesto de Sucesiones) y el precio de venta. Esta diferencia constituye la ganancia patrimonial, que se incluye en la base imponible del IRPF .
2. Cálculo de la plusvalía fiscal:
• Valor de adquisición: En herencias, este valor suele coincidir con el valor que se ha declarado en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es importante que el valor se ajuste en función de lo que se desea hacer con la vivienda, sea para venta, conservar o poner en alquiler.
• Gastos deducibles: En la venta, se pueden deducir ciertos gastos, como los de notaría, registro, plusvalía municipal, mejoras realizadas en el inmueble, honorarios inmobiliarios entre otros. Estos gastos se restan al beneficio obtenido para calcular la ganancia .
3. Tipos impositivos: Las ganancias patrimoniales tributan a los siguientes tipos en función de la cuantía:
• Hasta 6.000 euros: 19%
• De 6.001 a 50.000 euros: 21%
• De 50.001 a 200.000 euros: 23%
• Más de 200.000 euros: 27%
Por lo tanto, a mayor ganancia obtenida en la venta, mayor será el tipo aplicable en el IRPF .
4. Exenciones: En algunos casos, los herederos pueden beneficiarse de ciertas exenciones fiscales:
• Exención por reinversión en vivienda habitual: Si el heredero vende su vivienda habitual y utiliza la ganancia obtenida para comprar otra vivienda habitual, podría estar exento de tributar por la plusvalía fiscal, siempre que reinvierta el total del importe. Deberías estar un mínimo de tiempo en la vivienda habitual que vendes junto con la ganancia de la herencia, por lo que consulta los detalles para beneficiarse de esta exención con tu asesor de confianza en Tucasacórdoba.
• Personas mayores de 65 años: Si el heredero es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, está exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial
Diferencias con la Plusvalía Municipal
Es importante no confundir la plusvalía fiscal (ganancia patrimonial) con la plusvalía municipal. Mientras que la plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo y es gestionada por los ayuntamientos, la plusvalía fiscal grava el beneficio total que se obtiene de la venta de una propiedad y se paga a través del IRPF
Para evitar sorpresas, es recomendable realizar una simulación del IRPF antes de vender una propiedad heredada, ya que la tributación por plusvalía fiscal puede ser elevada si el inmueble ha aumentado considerablemente su valor. Es recomendable contar con un asesor fiscal que pueda optimizar los gastos deducibles y posibles exenciones, especialmente si se planea reinvertir el dinero en otra propiedad o si el heredero tiene condiciones especiales (edad, discapacidad, etc.).
A pesar de las bonificaciones fiscales, los herederos en Córdoba pueden enfrentarse a complicaciones relacionadas con los trámites legales, la división entre varios beneficiarios y la regularización de la documentación.
Para evitar problemas, es recomendable contar con el asesoramiento especializado que te ofrece Tucasacórdoba, con más de 25 años de experiencia gestionando herencias y ventas de propiedades.
